Можно ли продать ипотечную квартиру?

Иметь свое жилье мечтает каждый, однако заработать на него, да так, чтобы не влезть в долги, увы, под силу немногим. Выход, естественно, найти можно, главное – захотеть. К примеру, приобрести жилье можно в ипотеку. Выплаты немаленькие и не быстрые, но зато за свое, как говорится. А вот можно ли продать ипотечную квартиру? – вопрос уже совсем другой. Ведь, как всем известно, подобное сотрудничество с банком нередко «связывает по рукам и ногам» своих «компаньонов».

Разберемся. Ведь безвыходных ситуаций не бывает.

Можно ли продать ипотечную квартиру

Что такое ипотека и какими нюансами она сопровождается?

Ипотека – это кредит, который оформляется физическим лицом в отделении банка на достаточно длительное время его погашения (около 20-30 лет) в основном с целью приобретения жилья.  При этом приобретаемое имущество (либо иное, находящееся в собственности оформителя ипотеки) становится залоговым до полного погашения ипотечной суммы.

Условия ипотеки: до момента полного погашения ипотечного кредита собственник приобретенного жилья не имеет права в полной мере распоряжаться имуществом. Ограничения присутствуют в вопросах регистрации по месту жительства, пользования помещением третьим лицам, продажи, дарения, обмена и прочих, поэтому крайне важно знать все тонкости в обращении с приобретенным жильем, дабы не нарушить ипотечный договор.

Итак, для того чтобы заняться непосредственно продажей ипотечной квартиры, нужно получить разрешение банка, выдавшего данный кредит. А так как выдача ипотечного кредита характеризуется определенными затратами для банка, которые банк уже понес, да и за самих заемщиков банки готовы бороться со своими конкурентами ввиду их (заемщиков) небольшого количества, будьте готовы к подробному расспросу сотрудником банка о причинах продажи ипотечного жилья.

Конечно, не исключено, что для согласия на продажу квартиры (дома) банку будет достаточно лишь предъявленного вами соглашения предварительного характера между вами и покупателем жилья, заверенного нотариусом, что уже дает гарантию о совершении сделки в дальнейшем. Но так бывает не всегда: для некоторых представителей отдельных банков подобным гарантом может стать лишь погашение части кредита деньгами, взятыми у покупателя под расписку, на что сам покупатель может не согласиться, ввиду существования определенных рисков. И это тоже еще не худший исход. Есть банки, получить согласие которых на продажу ипотечной квартиры практически невозможно. С ними для совершения сделки в буквальном смысле придется воевать. И будьте уверены, «войну» эту вы выиграете (при условии наличия и правильного оформления всех необходимых документов), это лишь вопрос времени.

Как продать ипотечную квартиру — четыре способа.

После того, как будет получено согласие банка, совместно с покупателем и банком можно заняться выбором способа продажи жилого помещения, а их 4.

1. Самостоятельно.

  • Между покупателем и вами (продавцом) заключается предварительное соглашение в установленном порядке.
  • Покупатель перечисляет на счет банка всю сумму задолженности по кредиту.
  • Далее, вы (продавец) должны получить в банке документ с закладной о том, что задолженностей по кредиту нет.
  • Собрав вышеуказанные документы, вам следует обратиться в регистрационную службу, там с данного жилого помещения снимутся наложенные обременения, будет зарегистрирован договор купли продажи и смена прав собственности.
  • В том случае, если сумма за ипотечную квартиру между вами и покупателем заранее оговаривалась больше кредитной, то покупателю необходимо в день сделки положить в депозитную ячейку любого банка (это может быть не банк-кредитор) разницу. Доступом к этим деньгам станет предъявленный договор о регистрации купли-продажи. Дополнительно некоторые банки просят предъявить еще и копию свидетельства о праве собственности на жилье, заверенную нотариально.

2. С помощью банка.

Здесь ваши действия будут аналогичны действиям в случае с самостоятельной продажей жилого помещения, но с некоторыми уточнениями.

  • Сумма, внесенная покупателем за жилье должна быть внесена в банковскую ячейку либо депозит именно того банка, к которому вы обратились за помощью в продаже.
  • В случае большей суммы для внесения за жилье, разница закладывается в другую ячейку этого же банка.
  • Все сведения и необходимую документацию в регистрационную службу банк обязан отправить сам.

3. С участием третьих лиц.

В данном случае речь идет не о покупке квартиры (дома) с погашением ипотечного кредита, а о покупке самого кредита. В таком случае жилье все еще остается в залоге у того же банка, только меняется сам заемщик.

Условия:

  • банк должен одобрить предлагаемого нового заемщика на ранее оформленный ипотечный кредит;
  • покупатель (новый заемщик), продавец (действующий обладатель ипотечного кредита) и банк (его представитель) оформляют и подписывают соответствующее соглашение.

4. Без уведомления банка.

Такой способ весьма рискованный и чаще всего его выбирают, если покупатель и продавец являются близкими родственниками или же просто состоят в тесных доверительных отношениях.

Условия:

  • покупатель должен досрочно погасить кредит продавца;
  • после этого совершается процедура по переоформлению права собственности (аналогично предыдущим вариантам).

Отдельной строкой в вопросе о продаже ипотечной квартиры можно вынести «дележку» имущества при разводе супругов. Остановимся на нем подробнее.

Можно ли продать ипотечную квартиру при разводе?

Несмотря на то, что квартира оформляется в ипотеку на одного из супругов, приобретенное в кредит жилье является совместно «нажитой» собственностью, следовательно, при разводе должно делиться на двоих. Но такое ипотечное жилье, как известно, находится под залогом, значит, каждый из супругов вправе получить только долю собственности на данное жилье. В то же время закон «Об ипотеке» гласит о невозможности доли собственности выступать в качестве предмета залога. Отсюда следует маловероятность того факта, что банк пойдет на переоформление договора об ипотечном кредите (а если, все же, согласиться, то за такую операцию вам придется заплатить порядка одного процента от суммы непогашенного долга) в случае развода супругов. Очевидно, что и о каких-либо операциях с данным жильем на данном этапе речь идти не может.

Но! Вопрос с ипотечным жильем можно решить через суд, по решению которого чаще всего долг по ипотеке и выплата по ней остается за первоначальным заемщиком, однако, тот вправе будет потребовать компенсацию расходов от бывшего супруга по завершению выплат по кредиту и погашению долга. Естественно, это весьма длительный процесс, что не самое печальное: кредитор может потребовать полного досрочного погашения ипотечного кредита, как результат ухудшения гарантии возврата кредита при разводе.

Для того же, чтобы продать свою долю и, соответственно, освободить себя от выплаты ипотеки нужно также согласие банка, а, как мы уже знаем, добиться его в данной ситуации практически невозможно. Да и при таком исходе вы не избавитесь от ранее приобретенных обязательств, так как по-прежнему будете являться одной из сторон кредитного договора.

Отсюда лучшим вариантом в подобной кредитной ситуации будет совместная продажа ипотечной квартиры по обоюдному согласию супругов и дальнейшее погашение оставшегося долга по договору (все необходимые действия аналогичны действиям вышеописанных продаж). После проведенной операции бывшие супруги смогут разделить оставшиеся от погашения кредита деньги пополам. В противном случае (если один из супругов против продажи) риски сохраняются за второй, сохранившей на себе ипотечный кредит, стороной.

Видео.

Рекомендую прочитать:

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *